Marcio Rachkorsky: “A regrinha dos 3 ‘S’ nos condomínios”

Regras de condomínio: se alguma atitude colocar em risco a saúde, a segurança ou o sossego do vizinho, é o que basta para a reprimenda, sem maiores complicações

Condomínios são organismos vivos, dinâmicos, ambientes propícios para ocorrências variadas, muitas vezes relacionadas aos maus hábitos dos moradores, que insistem em se comportar de maneira nociva e lesiva aos vizinhos. Aos síndicos e administradores, cabe a indigesta missão de orientar, conscientizar e, por vezes, advertir e multar o infrator. Parece incrível, mas os funcionários do condomínio precisam agir como “babás de marmanjos”, tarefa inglória, missão impossível, já que educação e respeito são princípios moldados ao longo de uma vida.

O jurídico das administradoras vive quebrando a cabeça, tentando encontrar, nas convenções e regulamentos, a fundamentação legal exata para advertir e multar os moradores infratores. Não raramente, os maus vizinhos contestam, recorrem, sob a covarde alegação “me mostra onde está escrito que isso é proibido” ou então “qual o artigo do nosso regulamento interno que trata especificamente deste tema?”. Não canso de afirmar que as convenções e regulamentos, assim com a lei, não conseguem tipificar todas as ocorrências, mas servem como regra geral, normas para garantir um convívio harmonioso e respeitoso entre vizinhos, complementadas pela razoabilidade, bons costumes e regras médias de educação, civilidade e cidadania. A regra de ouro e infalível para justificar uma penalidade, ainda que não tipificada no regulamento, é a aplicação da simples tese dos três “S”, Saúde, Segurança e Sossego. Se alguma atitude colocar em risco a saúde, a segurança ou o sossego do vizinho, é o que basta para a reprimenda, sem maiores complicações.

Dias atrás, acompanhei um caso interessante, que bem ilustra o tema… Um morador levou para a área da piscina um balde com gelo, garrafas de cerveja e copos de vidro. Além disso, levou uma caixinha de som portátil. Ele e seus amigos  começaram a se divertir e foram gentilmente abordados por outros moradores, incomodados com o som alto e com os objetos de vidro. Risco iminente ao sossego e segurança dos moradores. Desrespeitosos, alegaram que o regulamento não proibia expressamente tais práticas (e de fato o regulamento era omisso). O que custava trocar as garrafas por latinhas? O que custa trocar os copos de vidro por plástico? Qual a necessidade de escutar música alta (e de mau gosto) na piscina?

O apartamento foi multado, justamente por colocar em risco a segurança e o sossego dos demais frequentadores da piscina e, muito embora não exista item expresso e específico no regulamento, tenho plena certeza de que a regrinha dos três “S” será suficiente para embasar a manutenção da justa penalidade, inclusive numa eventual demanda judicial.


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  • O Síndico do meu prédio não faz licitações, não arruma algumas áreas do prédio há mais de 10 anos, cobra rateio no Boleto do Condomínio,não deixa ninguém falar nas Assembléias, faz ameaçãs pessoais, é truculento, autoritário, ninguém pode dar uma opinião, não é honesto e tem uns 6 “colegas” da mesma laia moradores proprietários no Edifício Blanco Chen, no Alto de Pinheiros que o encobertam. Vou participar pela primeira vez de uma Assembléia em Fevereiro, mas queremos que ele saia e os condôminos (quando vão) nas Assembléias morrem de medo dele….não atende o telefone, não responde a perguntas, decide e cobra direto no Boleto e a Administradora também tem medo dele. Já houve uma agressão dele em um morador há 15 anos atrás quando a pessoa fez uma queixa policial, ficou porisso mesmo ele, o síndico aguardou o tempo passar, saiu da sindicancia e voltou quando quase todos os moradores já haviam se mudado….mas restaram alguns que presenciaram a cena da agressão. Ele não reforma a área de lazer mas já cobrou há muitos anos e foi pago e está tudo arrebentado lá atrás e o material de construção que ele “ganha” de alguns moradors que são comerciantes de lojas de materiais são de 5ª categoria, faz emendas horríveis, não admite opiniões de ninguém e não aguentamos mais. Socorro! Dá para fazermos uma CPI no prédio, organizaremos uma reunião no salão do prédio, não tenho medo dele e queremos um Síndico Profissional que preste contas a nós, Condôminos e que nos dê chance de falar, perguntar, opiniar, concordar ou não, enfim, não queremos mais este monstro truculento e ignorante nos comandando. São R$300,00 a mais no boleto já há algum tempo desde julho de 2016 e não temos nenhuma explicação, acumula material vagabundo de construção em nossa área de lazer, não manda limpar nada, nem a piscina e os demais funcionários morrem de medo dele tambem e os nossos aptos desvalorizaram em R$200.000,00 desde 2016, quando nos mudamos para cá, porque a fama de corrupto(para não falar ladrões) é grande na região….ninguém nem procura os nossos aptos que estão à venda há 2 anos! ele ão respeita nada!!!! o que fazemos?

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