Busca um imóvel em Alphaville? Leia isso!

Para ajudar na decisão, apresentamos prós e contras de comprar, alugar ou investir em imóveis na região baseados nos cenários mais comuns da região – tudo com a ajuda de especialistas no assunto

Que o mercado imobiliário de Alphaville está super em alta você já sabe. Foi o que mostramos com números, pesquisa e análises de especialistas na edição anterior (VERO 256/junho). Mas vale aqui um refresh: com a pandemia, um bairro como Alphaville, com imóveis amplos, melhor custo em relação a similares na capital, só que com mais tranquilidade, passou a ser opção para quem antes vivia em outras regiões mais centrais da Grande São Paulo. E quem mora aqui também segue uma forte tendência de movimentação. Afinal, todo mundo passou a ficar mais tempo em casa. Quem não quer um quintal, mais áreas verdes e um espaço para o home office? Em um levantamento feito pela VERO nas mídias digitais com mais de 200 moradores de Alphaville, Tamboré e Aldeia da Serra, 56,16% disseram ter interesse em imóveis por aqui, sendo que 29,41% têm planos de comprar uma casa, 17,65% um apartamento e mais de 10% querem alugar um novo lar.

Mas o que é melhor para uma família pode não ser uma boa opção para outra. É melhor comprar ou alugar? E para quem quer investir, vale mesmo a pena? Como as oportunidades estão por todos os lados, resolvemos fazer este “Especial imobiliário – parte 2”, com as vantagens e as desvantagens de alugar, comprar e investir no bairro.

E para ajudar, convidamos Silvio Paixão, professor de macroeconomia da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (Fipecafi) e especialista no assunto, para analisar alguns cenários e destacar o que é mais importante em cada um deles. Confira!

Compro ou não compro um imóvel em Alphaville?

A recomendação número um do professor é: antes de qualquer coisa é preciso estabelecer critérios,  quanto mais objetivos e assertivos, melhor. Cada pessoa ou, preferencialmente, a unidade familiar precisa entender o seu momento, suas necessidades culturais, financeiras e profissionais. É preciso também levar em consideração se o imóvel está pronto para morar ou na planta, o prazo de entrega e a forma de pagamento.

A) Financiamento

  Quem passou por toda essa avaliação foi o executivo e morador da região Bruno Zampaglione. Ele comprou uma cobertura no Jardim Tupanci, em frente ao parque municipal de Barueri, para morar com a esposa. “Eu vim do Rio de Janeiro em 2010 para trabalhar em Alphaville e morava no bairro de aluguel. Comprei o primeiro imóvel em 2013. Depois, casei e há dois anos compramos esse apartamento maior de 196m2 . Agora, acabamos de ter gêmeos (no dia do fechamento desta edição) e já estamos buscando uma casa em Alphaville (risos)”, conta Bruno. A opção escolhida pela família foi financiar uma parte do valor do imóvel, que é uma das maneiras mais utilizadas para compra.

De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os financiamentos imobiliários com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiram R$ 17,47 bilhões em maio de 2021, maior volume nominal mensal registrado em um mês de maio na série histórica iniciada em 1994. O montante superou em 4,6% o registrado em abril e, comparado a maio do ano passado (R$ 7,13 bilhões), foi 144,9% maior.

Alguns pontos merecem atenção: mesmo fazendo um excelente planejamento prévio, a compra de imóveis sempre carrega alguns fatores de risco, pois imprevistos acontecem. A legislação brasileira adotou para os financiamentos imobiliários o instituto da alienação fiduciária, que na prática determina que o imóvel pertence à instituição até que ocorra o pagamento da última prestação do crédito imobiliário. Portanto, é preciso cuidado para não perder o imóvel por falta de pagamento. “No entanto, é possível amortizar o financiamento, total ou parcialmente, usando recursos do FGTS e valores extraordinários recebidos”, diz Paixão.

Além disso, em uma matéria para o CRECI/SP, Luis Carlos Eward, autor do livro “Sobrou Dinheiro – Lições de Economia Doméstica”, aconselha a fazer uma análise detalhada dos juros, apostando em um parcelamento de, no máximo, sete anos. “Acho que os financiamentos de longo prazo, de 30 anos por exemplo, podem ser uma armadilha. É praticamente um aluguel, e ainda está se pagando juros e vai levar 30 anos para quitar. É mais vantajoso alugar um imóvel e guardar a diferença, ser uma pessoa decidida e comprá-lo à vista”.

B) Recursos próprios

É a situação mais tranquila, de acordo com o especialista, pois não há qualquer compromisso com terceiros (instituições financeiras, por exemplo). E esse privilégio deve ser bem utilizado. Ao ter o montante para comprar à vista, você pode conseguir descontos, inclusive, nas taxas cartorárias. Lembre-se também de colocar nos custos os gastos com reforma e decoração.

E, o mais importante, cuidado ao ficar descapitalizado. “Mudanças de propósito de vida, por razões pessoais e profissionais, que demandem mudança de localidade, exigirá adequar a liquidez do mercado imobiliário à nova realidade e necessidades”, diz Paixão. Vale destacar também que mudanças sociais e culturais podem afetar positiva ou negativamente os valores dos imóveis.

C) Consórcio

Essa é uma opção para quem não está procurando mudar de residência com urgência ou não quer arcar com os juros de um financiamento.

Quem tem tempo, saiba que é também possível usar o FGTS e valores extraordinários para amortizar o consórcio. Mas como na vida real há inflação e valorização dos imóveis, os valores dos consórcios são atualizados e as prestações também. “Enquanto o consórcio não for sorteado ou a carta de crédito não for adquirida por lance, é permitido mudar o valor da carta de crédito”, diz Paixão.

Outras vantagens

  • Valorização: Ter uma casa em um bairro valorizado como Alphaville (veja a tabela do valor do metro quadrado e da variação em um ano na pág.28), seguro e bem localizado significa ter um bem que passa a valer mais cada dia, abrindo uma possibilidade lucrativa caso você resolva vender a propriedade um dia.
  • Estabilidade: Se já está na fase de construir uma família e busca solidez, o imóvel próprio traz essa segurança e estabilidade para a constituição familiar.

Outros pontos a considerar

  • Maiores obrigações e preocupações: quando o imóvel é seu, você precisa cuidar de toda a manutenção, arcando, quando necessário, com o alto custo de reformas.
  • Condomínios: em todas as opções de imóveis em Alphaville existe a mensalidade do condomínio, seja vertical ou horizontal. Na região, não existe casa de rua, e morar em um complexo com uma infraestrutura completa, com área de lazer e segurança, tem seu custo.

Viver de aluguel

Essa foi a escolha do curitibano e chef de cozinha Armando Stella, que chegou em Alphaville com a família há quatro anos – eles vieram por conta de uma oportunidade de trabalho da esposa, Patrícia, que mais recentemente montou seu próprio negócio de confeitaria. “Estávamos morando em um apartamento na região central do bairro. Mas na pandemia, minha esposa passou a receber tantos pedidos, que tivemos de procurar uma casa. Agora estamos no Residencial 4”, conta Armando.

Então, já apresentamos aqui a principal vantagem do aluguel: poder trocar mais rapidamente de moradia sempre que a necessidade da família mudar. “Temos um imóvel em Curitiba e, no momento, não pensamos em comprar aqui. Morar de aluguel nos dá essa possibilidade de mudar quando nosso estilo de vida e rotina mudarem”, diz.

O professor da Fipecafi explica que a decisão de alugar um imóvel, quando há recursos para comprá-lo, pode ser gerada por dois cenários. Um deles é quando a pessoa ou família tem a necessidade de mobilidade exigida por razões profissionais ou por condições pessoais (por exemplo, início de vida independente), ou, ainda, por conta de decisões de vida (como o caso do Armando). O outro cenário é quando o locador prefere o aluguel para poder aplicar os recursos próprios em outras oportunidades de investimento.

O aluguel é a sua única alternativa?

Quando não há recursos financeiros, seja para quitar o imóvel ou levantar um financiamento imobiliário, ou simplesmente quando o morador não simpatiza com a alternativa, a principal dica – óbvia, mas que precisa ser dita é: “alugue um imóvel cujo o valor esteja dentro de sua condição financeira e ainda viabilize a construção de reservas”, explica o professor.

Outras vantagens

  • Custo menor: A manutenção da propriedade e grandes consertos ficam sob responsabilidade do dono – dependendo do contrato estabelecido.
  • Praticidade: há muitas opções em que o imóvel já é mobiliado, decorado e equipado com eletrodomésticos. Ou seja, é possível só levar os itens pessoais e não ter preocupação com grandes mudanças ou custos com móveis. Ótimo pra quem é mais desprendido!

Outros pontos a considerar

  • Investimento sem retorno: Uma coisa é certa, o dinheiro do aluguel vai para algo que não é seu.
  • Ruídos com o proprietário: imagina se, do nada, o dono do imóvel pedir a casa ou o apartamento de volta? Sim, isso pode acontecer, apesar de toda a segurança do contrato. Mas sempre gera uma situação chata, assim como outras negociações como melhorias necessárias, que o proprietário pode não aprovar. Bom senso e comunicação resolvem sempre, mas tem gente que não tem!
  • Burocracias: a comprovação de renda, a necessidade de garantias como fiadores, seguro, título de capitalização e caução, a fidelidade no prazo contratual podem ser empecilhos para quem precisa alugar um imóvel. Por isso, só conte 100% com o imóvel depois que tudo isso estiver resolvido!

A ideia é investir 

Hoje há dois modelos comuns no segmento: Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e o investimento em imóveis. O primeiro trata-se de uma modalidade relativamente nova, formado por cotas acessíveis a qualquer investidor. Ao adquirir uma, você se torna proprietário de uma pequena parte de um ou de vários imóveis que compõem aquele fundo.

Já o segundo modelo é o investimento direto em imóveis, bastante comum por aqui, que basicamente é quando você compra uma propriedade que não vai residir, e sim alugar ou revender, com o objetivo de gerar renda e obter lucro. De acordo com o manual de investimentos imobiliários da Research Levante, esse é considerado um investimento seguro e é historicamente um dos tipos mais tradicionais do brasileiro.

E foi pensando nisso que a agente de viagens e moradora da região desde 2010, Samanta Magarian, comprou um terreno em empreendimento horizontal em Aldeia da Serra. “Eu, meu marido e nossas duas filhas morávamos num apartamento em São Paulo, mas todo fim de semana estávamos aqui, para visitar minha irmã, que já morava no bairro. Não demorou muito para vendermos o apê da capital e construirmos em Aldeia”, diz Samanta.

Ao perceber o potencial da região para o mercado imobiliário, há cerca de cinco anos, a família adquiriu o novo terreno, exclusivamente para investimento. “Hoje, o lote que está à venda vale o dobro do valor”, diz ela, que atualmente está morando em um apartamento em Alphaville e já pensa em uma nova aquisição. “Estamos pensando em vender a casa da Aldeia e investir em um terreno em Alphaville!”, conclui.

Para Silvio Paixão, professor de macroeconomia da Fipecafi, a decisão de estabelecer uma carteira de imóveis para renda e valorização, requer visão empresarial e conhecimento do mercado imobiliário, seja do segmento residencial, comercial, industrial ou mesmo rural. “É interessante um assessoramento profissional para dar suporte à gestão da carteira de imóveis no portfólio da família, que façam sentido com seus propósitos”, conta.

Outras vantagens

  • Proteção: Com durabilidade enorme, os imóveis podem ser passados de geração em geração. Funciona como uma espécie de seguro proteção para a família, caso passe por imprevistos no futuro.
  • A demanda sempre vai existir: a população no país não para de crescer. Por isso, imóveis são sempre necessários, afinal, todos precisam de um lugar para morar. E o aumento da demanda traz, claro, valorização imobiliária.
  • Localização: investir em um imóvel em uma região próspera e projetado por nomes e empresas de confiança, torna mais fácil a possibilidade dele ser alugado – e os valores serão muito mais altos. Se o apartamento for, além do mais, mobiliado e decorado com itens de alto padrão, o valor agregado aumenta ainda mais.

Outros pontos a considerar

  • Custos extras: se você investir e, no futuro, não conseguir locar ou vender o imóvel, além dos custos da manutenção, você terá de pagar condomínio (se houver) e IPTU.
  • É mais difícil vender: o tempo total entre a decisão de venda para gerar capital e o recebimento do valor pode ser longo. Não é tão simples e tão rápido vender um imóvel. Ou seja, o retorno pode demorar!
  • Gestão: você será proprietário, investidor e gestor do seu imóvel. Então, ou você cuida de todas as burocracias de compra, venda e locação, ou terá de pagar uma administradora ou imobiliária para cuidar de todos esses processos.
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