Como funciona a compra de um imóvel

Sabemos que os imóveis sempre despertam interesses da sociedade. Existem aqueles que procuram uma opção de investimento e outros que sonham com a primeira aquisição para moradia. Independente da opção, e considerando o tipo de compra envolvido, todos os cuidados devem ser redobrados na hora de realizar a compra e venda.

Com a era digital e os avanços tecnológicos, além de recentes alterações legislativas que facilitam a compra e venda de imóveis, é importante que os envolvidos procurem uma assessoria jurídica especializada, evitando assim prejuízos futuros.

Se o tipo de compra for de imóvel na planta, é importante que haja a escolha certa do construtor, analisando se existe o registro do memorial de incorporação daquele empreendimento no cartório imobiliário, bem como levantando informações adicionais, como por exemplo, a existência de demandas judiciais, consultas em órgãos de proteção ao crédito, protesto de títulos, além de outras informações que possam demonstrar idoneidade daquela empresa.

Agora se a compra envolver imóvel usado, entre particulares ou aquisições de pessoa jurídica, exige-se um trabalho mais detalhado, através de uma diligência imobiliária, que consiste num procedimento para avaliar de forma detalhada os riscos daquela compra e venda.

O fato é que a aquisição de um imóvel pode ser bastante complexa e envolver procedimentos burocráticos prévios, estando sujeito a inúmeras regras gerais e específicas. As etapas usuais de uma compra de imóvel envolvem:

a) Negociação e formalização da proposta;

b) Celebração de contrato de compromisso/promessa de compra e venda;

c) Análise de documentação do vendedor;

d) Assinatura de escritura pública;

e) Registro da escritura pública na matrícula do bem no cartório de registro imobiliário.

É de suma importância a análise dos títulos da propriedade, com a obtenção de certidão original da matrícula do imóvel, com negativa de ônus e alienações acompanhada da certidão de filiação vintenária, devendo constar na matrícula os dados dos vendedores, as construções, número de contribuinte, ônus e alienações, etc.

Os ônus fiscais como débitos de tributos (IPTU), declarações de quitação de condomínio emitida pelo Síndico, a existência de contrato de locação, questões relativas a limitações urbanísticas, são alguns outros exemplos de diligências necessárias na hora de fechar o negócio.

Mesmo com o advento da Lei 13.097/15, que dispõe sobre o princípio da concentração dos atos da matrícula, para determinar que as informações referentes a situações jurídicas devem estar concentradas na respectiva matrícula, dando uma maior proteção aos negócios jurídicos imobiliários, é necessário a cautela mínima, principalmente pelo adquirente.

Por outro lado, temos também a proteção do adquirente, impondo ao credor o ônus de provar a má-fé de quem compra, na forma da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

Portanto, comprar um imóvel é uma tarefa que requer alguns cuidados, e se forem seguidos alguns dos passos descritos acima, atrelada a uma assessoria especializada, a experiência será positiva, onde o comprador poderá desfrutar de um imóvel seguro e sem problemas, evitando litígios futuros.

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